不動産を相続するとき、あるいは売却するときに登場する重要キーワードが「登記」です。
登記とは、土地建物それぞれの所在・面積・所有者・担保の有無などを公的な帳簿に登録すること。これがあるからこそ、名義変更したり売買できたりするわけです。
とはいえ、いざ登記しようとしたときに、わからないことや困りごとに出くわすことも多いと思います。そこで今回は、登記に関するＱ＆Ａを集めてみました。
Ｑ1.権利証を紛失した。再発行してもらえる？
Ａ1.紛失しても再発行はされません。
権利証は「登記済証」といい、古い呼び方。不動産登記法の改正により、現在は「登記識別情報」というものに代わっています。
Ｑ2.登記識別情報を紛失した。再発行してもらえる？
Ａ2.紛失しても再発行・再通知はされません。
登記識別情報とは、名義人に通知される12ケタの英数字パスワードを記載した書類。法務局から発行される際は、緑色のシールが貼られた状態になっているため読み取れません。
シールは剥がさず保管します。仮に剥がしてしまったとしても、他人に知られないようにしましょう。
Ｑ3.紛失した権利証（or登記識別情報）を悪用され、勝手に登記されたりしない？
Ａ3.勝手に登記されることはありません。
名義人を変更するには印鑑証明などの提出も必要になるため、実印や印鑑手帳をちゃんと管理していれば大丈夫。もし他人がなりすまして登記できたとしても、その登記は無効になります。
それでも不安な場合は、不正登記防止の申出（権利証）と、失効の申出（登記識別情報）という制度があるので利用しましょう。
Ｑ4.建物が登記されていない。売却できる？
Ａ4.売却は不可能ではありませんが、ハードルが高いです。
建物の登記を行ってから売りに出しましょう。登記は土地家屋調査士に依頼します。
未登記建物のデメリットは、買主が住宅ローンを組めない（金融機関が融資しない）点です。現金一括支払いなら売買することはできますが、公的な書類がない物件には買主も消極的になるでしょう。
建物を解体し、土地として売却する方法もご検討ください。
Ｑ5.増築した部分が未登記になっている。売却できる？
Ａ5.増築部分を登記してから売りに出しましょう。
未登記部分があると、買主が住宅ローンを組もうとしても金融機関が融資をＯＫしないことが多いです。登記の依頼は土地家屋調査士へ。
ちなみに、増築部分を登記すると面積が増えるため、固定資産税も増加します。
Ｑ6.抵当権が設定されている。売却できる？
Ａ6.借入金を完済すれば抵当権（or根抵当権）の設定を解除できるので、売却もできます。
手持ち資金で完済してから売却する方法でもいいですし、売却代金の入金と同時にその資金で完済する方法でもいいです。
いずれにせよ、抵当権を設定した金融機関と事前の打ち合わせが必要となります。手続きの代行を司法書士に依頼するとスムーズです。
Ｑ7.先代から相続登記されていない不動産だった
Ａ7.前の代まで遡って相続手続きをする必要があります。
諸事情あってのことと思いますが、早めに司法書士に相談して手続きしましょう。
2024年4月1日から相続登記が義務化になります。正当な理由がないのに相続登記しなかった場合はペナルティーもあるので要注意です。
Ｑ8.登記の住所と現住所が違う場合の売却はどうなる？
Ａ8.売却に合わせて「住所変更登記」という手続きを行い、買主へ引渡します。
住所が移転した経過をたどれるよう、住民票か戸籍の附表を提出します。
司法書士に依頼すると簡単です。費用は10,000円～。
Ｑ9.「登記簿謄本（とうほん）」と「登記事項証明書」の違いは？
Ａ9.登記簿謄本と登記事項証明書は、どちらも内容は同じだと思ってください。
登記簿謄本は、紙ベースで情報管理していた頃からの古い呼び方。
現在はコンピューターで管理されており、そのデータを印刷した書類が登記事項証明書です。
Ｑ10.登記事項証明書の取り方がわからない
Ａ10.長野地方法務局（長野市旭町1108）に交付申請書を提出し、取得します。
方法は3つ。
- 窓口へ出向いて申請書を直接提出して受け取ります。他県の不動産でも取得可能。手数料は証明書1通あたり600円で、同額の収入印紙を窓口で購入して納付します。現金支払いでの請求はできません
- 法務局へ申請書を郵送する方法。申請書に収入印紙を貼り、返信用の切手・封筒を同封することを忘れずに
- インターネットでオンライン申請もできます。手数料は、窓口へ受け取りに行く場合は1通あたり480円、送付してもらう場合は1通あたり500円。支払いはネットバンキングなどで。電話での請求はできません
登記のことでお悩みなら…
登記に関するお悩みがあったら、司法書士と土地家屋調査士にお繋ぎできますので、気軽にご相談ください。
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