所有する空き家の今後について検討しているとき「仮に売却するとしたら、建物の価格はどれくらいになるんだろう？」と気になった方も多いでしょう。
不動産業者に相談するのはハードルが高いし、あくまで概算を知りたいだけ…とおっしゃるなら、今回の記事を参考にしてください。
不動産取引における建物価格の計算法がわかります。
木造の家は築25年でゼロ円？！
昔の家は良質な木材を使っているものも多く、部分的に見れば、柱・梁の耐用年数（たいようねんすう）は50年、基礎は60年と言われます。
（耐用年数＝使用できる「期間」のこと）
しかし不動産取引において、建物全体の耐用年数は、以下の数値を採用することが慣例になっています。
- 木造＝25年
- 鉄骨造＝35年
- 鉄筋コンクリート造＝45年
「えっ！木造の家は25年を超えたら使えないっていう判断なの？」とショックを受けたかもしれません。
確かに家が存在している以上、利用価値はあるわけですが、売買で取引する家として評価する場合は厳しいのが現実…。特に空き家の期間が長いと、よりシビアです。
「築25年超えの木造家屋なので評価はゼロ」と判定する不動産業者の査定書は多いのです。
建物価格の計算式はこちら！
耐用年数が残っている場合でしたら、以下の計算式で建物価格が出せます。
建物価格＝同等の家を再築した場合の総額×価値が残っている割合
「再築した場合の総額」については、以下のサイトが参考になります。
参考サイト：建物の標準的な建築価額表
この中にある表では、建築された年ごと・構造ごとの建築単価がわかります（単位は千円／㎡）。例えば、平成12年に建てられた木造なら159,000円／㎡、昭和63年に建てられた鉄筋コンクリート造なら175,000円／㎡です。この単価×家の面積で、同じ規模の建物を再築した場合の額を計算します。
あとは、構造ごとの耐用年数をもとに残り年数分の割合を求め、上記の再築額に掛け算すれば建物価格がはじき出せます。
例えば、築22年の木造の場合でしたら、（残り）3／25の掛け算です。
土地として売るなら…
老朽化でもう住めない空き家を取り壊し、土地として売る想定でしたら、土地の価格から解体費分を差し引いた価格になります。
構造ごとの解体費の相場はこちら。
- 木造＝12,000円／㎡～
- 鉄骨造＝15,000円／㎡～
- 鉄筋コンクリート造＝18,000円／㎡～
ちなみに、土地価格の相場を簡単に調べるには、以下のサイトが役立ちます。
参考サイト：土地総合情報システム
相場を調べたい地域で、過去に売買された土地の価格をピックアップしてみましょう。このサイトの使い方は↓こちらの記事でも紹介しています。
より正確な建物の評価を知りたいなら…
以上、空き家を売却する場合の建物価格の考え方について紹介しました。
「耐用年数だけで計算するんじゃなくて、しっかり建物を見て評価してほしい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。
その場合は、インスペクション（既存建物状況調査）を受けることをお勧めします。有料にはなりますが、資格を持った建築士が建物全体を点検し、劣化具合などの報告書を出してくれるものです。“住宅の健康診断”だと思ってください。
これを行っておけば、売却する場合に次の買主へ家の状態を説明できるので、安心してもらえるメリットがあります。
弊社でもインスペクションを行っております。「適正な評価で家を売りたい」「売った後のトラブルを回避したい」という方はご相談くださいね。
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