「不動産を売るには、まず何から始めればいいの？」
「売却までの大まかな流れを教えてほしい」
この記事は、そんな疑問を解決する内容になっています。
土地や建物を売却する（一般的な）7つのステップのほか、必要になる書類や諸費用についても紹介します。
不動産売却の流れ・手順とは？
①物件を整理・情報を整理
例えば、実家の空き家を売るといった場合には、室内の遺品を片付けたり、身内で売却に出すことを確認する…といった準備をしておくとスムーズです。
その不動産の登記情報や図面類など、手元にある資料もあらためて確認しておきましょう。
②査定・売却価格の検討
インターネットで地域の売却相場を調べたり、複数の不動産業者に査定を依頼したり、知り合いの税理士の意見を聞いたり…。
集めた情報を基に、いくらで売れそうか？本当に売るか・売らないか？を判断します。
③依頼先の選定
売却の形態は２パターンあります。不動産業者に「仲介」をお願いして一般の人向けに売り出すパターン。もう一つは、業者に直接買い取ってもらうパターン。
仲介の場合は、１社でもいいですし、複数でもいいです。業者と媒介契約（ばいかいけいやく）を交わして販売活動を依頼します。
買い取りの場合は、そのまま売買契約を交わして代金を受け取れば、売却は完了です。
④（仲介の）販売広告・内覧受付
仲介業者がインターネット広告を出したり、物件チラシを配ったりして一般の買主を探します。一戸建・マンションは、内見の予約が入ります。
売主が居住中の場合は、室内の掃除やスケジュール調整も大切です。
なお、家のインスペクション（劣化状況などを有資格者に診断してもらい報告書にする）を行う場合は、先に済ませておくとスムーズです。
⑤購入の申込・売買契約
買主が見つかると購入申込書の提出があり、売買契約〜引き渡しのスケジュールが決まります。
買主と売買契約書を取り交わし、手付金（売買代金の一部）が支払われます。対面せず郵送でやり取りしたり、リモートで契約することも可能です。
⑥引渡しの準備
買主の住宅ローン審査の結果を待ったり、物件の抵当権を外す手続きをしたり、建物の解体や土地の境界立会いなどを行ったりします。
⑦売買代金の受領・引渡し・所有権移転
買主から売買代金の残りが支払われ、物件の所有権を移す手続きをします。その年の固定資産税・都市計画税の精算もします。
売主・買主・司法書士・業者が銀行などに集まり、決済します。
売買契約から物件引き渡しまでの必要書類とは？
売却に際し、売主が用意する書類は次の通りです。必要になるタイミングはケースバイケースですので、その都度確認しましょう。
- 物件の所有者であることを証する登記済権利証（または登記識別情報）
- 身分証明書（運転免許証など）
- 実印、印鑑登録証明書
- 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
- 預金通帳、銀行届出印
- 物件を購入（新築）した当時の図面類、契約書類、パンフレットなど
- マンションの管理規約
- 土地の測量図、境界確認書
- 固定資産税や都市計画税の納付書、固定資産税評価証明書
- 住宅ローンの借入れが残っている場合の確認書類
- 買主に引き継ぐ鍵類、設備の取り扱い説明書など
売主の諸費用や支払い時期は？
次に、売主が負担する諸費用と、支払うタイミングをまとめます。
売買契約前
インスペクション＝5.5万円～ ※売主負担で行う約束になった場合
建物の登記＝家屋ごとに異なる（要見積もり） ※未登記部分がある場合
土地の測量費＝土地ごとに異なる（要見積もり） ※境界や面積が確定していない場合
売買契約締結時
売買契約書に貼る印紙代＝売却代金により異なる
仲介業者に支払う報酬の半額＝売却代金により異なる ※引渡し時に一括支払いの場合もあり
引渡し時
登記費用＝要見積もり ※住所変更、抵当権抹消、司法書士への報酬などが必要な場合
仲介業者の報酬の残り＝売却代金により異なる ※引渡し時に一括支払いの場合もあり
引渡し後
売却益にかかる所得税＝物件により、所有期間の長さにより異なる ※所有５年以内の場合は売却の約40％、所有５年超えの場合は売却益の約20％の額
上記のほかにも、印鑑証明書や住民票などを取り寄せる諸費用がかかります。
まとめ
不動産を売却するまでには、色々なステップや費用があることをお分かりいただけたかと思います。
引渡しまでの期間も、早ければ数週間で済みますし、売れない場合は１年要することだってあり得ます。
「売却にも手続きが大変そうだなぁ…」と感じたあなた、ご相談いただければサポートしますのでご安心ください。
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