不動産の売主と買主の間に入って業者が売買契約をまとめることを「仲介（ちゅうかい）」と言いますが、同じ意味の言葉で「媒介（ばいかい）」とも呼びます。
仲介の依頼を受けた段階で、業者はその相手と「媒介契約書」を締結するルールになっており、それから売却活動をスタートします。
この記事では、3種類ある媒介契約の特徴のほか、業者に支払う報酬（仲介手数料）について解説していきます。
3種類の媒介契約の特徴
売主が媒介契約を結ぶ場合は「売却の依頼」となり、買主が結ぶ場合は「購入の依頼」となります。
媒介契約書には、取引する物件データ・媒介業務の内容・売買価格・報酬額などを記載。契約の期間は3カ月（更新可）です。
媒介契約の種類は次の3つ。
- 専属専任（せんぞくせんにん）
- 専任
- 一般
（この記事では、売主の立場から説明していきます）
専属専任
特定の1社だけに任せる契約で、売主は複数社に依頼することはできません。たとえ売主自ら買主を探してきたとしても、その1社を通して契約します。
業者としては、一番うれしい形態。その分、業者の責任も重く、1週間に1回以上の販売報告（問い合わせ数・案内数・感触など）を売主にしなければいけません。
また、宅建業法により、レインズ（＝不動産業者だけが自由に閲覧・紹介できる物件情報サイト）へ登録して物件情報をオープンにすることが義務付けられています。
専任
こちらも1社のみの依頼ですが、売主自らで買主を探してきた場合は、直接契約することができます（実際に直接契約するケースは少ないと思いますが…）。
業者は2週間に1回以上の報告を売主にしなければいけません。
また、こちらもレインズへの登録が義務付けられています。
一般
複数社に依頼することができ、かつ、売主自ら探してきた買主と直接契約することもOK。
業者の報告義務はなく、レインズへの登録義務もありません。
3種類のうち、どれが良いの？
どの形態を選ぶかは、売主の希望で決めることができます。信頼できる1社に一本化して買主を探すのか、複数社に競わせて探すのか…ということです。
「最初は専属専任（or専任）で、3カ月売れなかったら一般に切り替える」というのも可能です。
業者の立場からすると、専属専任（or専任）の方が販売に力が入りますし、一般だと他社競合になるので紹介の優先度は低くなる可能性もあります。
仲介手数料はいくら？【売主の場合】
売却が完了した際の業者の報酬（＝仲介手数料）は、宅建業法によって上限額が決まっています。成立した売買価格によって上限額が異なるのです。
＜価格400万円以下の売買＞
18万円＋消費税
※「低廉な空き家等の特例」による
＜価格400万円超えの売買＞
売買価格×3％＋6万円＋消費税
例えば、3,000万円のマイホームを売却した場合、仲介手数料の上限は96万円＋税です。古い空き家を50万円で売却した場合でも、上限は18万円＋税となります。
あくまで「上限額」なので、業者との話し合いでそれより安くなる分には問題ありません。
まとめ
媒介契約は3種類あるので、どの形態で依頼するべきか、業者選定と合わせてじっくり検討するようにしてください。
弊社でも長野市の不動産の査定から売却までをサポートしていますので、よろしかったらご相談ください。
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