空き家・中古住宅を売却する予定なら「インスペクション」というキーワードは知っておいた方がいいです。
正式には「既存住宅状況調査（きぞんじゅうたくじょうきょうちょうさ）」と呼びますが、例えるなら“家の健康診断”みたいなもの。建物のどこに異常があるかを把握し、改善に役立てたりします。
今回はインスペクションの基本について解説します。これからの中古住宅の売買では、実施は当たり前になっていくと私は考えています。
なぜインスペクションが必要？
＜インスペクション＞
建築士などの専門技術者が、家屋の劣化具合や雨漏りの状況などを調査し、報告書にまとめること
現在、家の売買に際しては、宅建業者がインスペクション実施の「あり・なし」を説明することが義務化されています。
実施自体はマストではないので「なし」の選択も可能。ただし、劣化状況がはっきりした家と、よくわからない家だったら、どちらがスムーズに売れるでしょう？…と想像すれば、答えは出るのではないでしょうか。
買い手の立場になってみれば、インスペクション実施済みだと、こんなメリットがあります。
- 購入するか・しないかの判断が早く出せる
- 購入後に欠陥が発覚する可能性が低いから安心
- リフォームが必要な範囲がわかり、予算も立てやすい
中古住宅の購入で必要と思われる点を買主に尋ねるアンケートでは、60％以上の人が「インスペクションが付いていること」と答えているそうです。
売主にメリットあるの？
「あら探しみたいで嫌」「売却価格が下がるのでは…？」
逆に売る側からすると、そんな風に考える方もいるかもしれません。しかし、劣化や欠陥を曖昧にしたまま高値で売ろうとすることが、あまりよろしくない考え方です。
売却後に買主から不具合を指摘され、損害賠償することになったら大変ですよ。
民法では売主の「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」というものがあり、引渡した物件の品質などが契約書の内容と合っていない場合、補修や代金減額などの責任を負うルールになっています。
例：契約書に「雨漏りあり」と記載あれば、実際に雨漏りしても適合しているので責任なし。記載なければ不適合なので責任を負う
ですから、インスペクション報告書を添付して事前に弱点を公表しておけば、責任を負うリスクは低くなります。これは売主にも大きなメリットではないでしょうか。
「責任を負わない」契約はどうか？
インスペクションを行っていなくても「売主は売却後の責任を負わない」という契約にすればいいんじゃない？…という意見もあるでしょう。
確かに可能ですが、どの部分の不適合について責任を負わないのか契約書に明記する必要が出てきます。屋根裏？床下？給排水管？…
それこそ、記載すればするほど、買主から「この売主さん、何か問題を隠してるかも…」と疑われそう。
もっと言えば、責任を負わない契約を結んだとしても、居住が困難になるような大欠陥が発覚して買主から訴えられたりしたら、売主の立場の方が弱くなるでしょうね。
それなら、やはりインスペクションして堂々と売却した方が良いと思うわけです。
インスペクションの調査内容や費用は？
インスペクションでは、以下の箇所を調査します。
- 基礎
- 土台・床組
- 柱・梁
- 外壁・軒裏
- バルコニー
- 小屋裏
- 屋根
- 内壁・天井
ひび割れ、剥がれ、欠損、傾き、腐朽、雨漏り、シロアリ被害などがないか、目視可能な部分をチェック。床下や小屋裏は、点検口からのぞき込んで見える範囲でいいとされています（弊社では床下を潜ります）。
断熱や耐震の状況調査についてはオプションになることも（弊社では断熱に関してはレギュラーのインスペクションで合わせて見ています）。
1棟を調査するのにかかる時間は約2～3時間。費用は物件の場所や規模によって異なりますが、一般的な住宅で5～6万円（報告書付き、税別）です。
「専門技術者」の意味
細かい話になりますが、建築士が家を調査したもの全てをインスペクションと呼ぶわけではないので覚えておいてください。
建築士の中でも、国交省の指定講習を受けて認定された「既存住宅状況調査技術者（インスペクター）」である必要があります。
宅建業法で規定するインスペクションとは、この技術者が行った調査のみを指します。
まとめ
空き家・中古住宅のインスペクションがいかに大切か、おわかりいただけたかと思います。
買主だけでなく売主のリスクも回避し、安心な取引を行いたいなら、ぜひ実施してください。
インスペクションのご希望あれば連絡くださいね。
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