「新築は高すぎる…でも中古なら手が届きそう」
そう思って物件を探していると、必ず出てくるのが旧耐震基準の住宅です。
価格は魅力的。立地もいい。
でもちょっと気になるのが…
「旧耐震って大丈夫なの？」
今回は、そんな疑問を解決していきます。
そもそも旧耐震って何？ざっくり言うと“昔ルール”
旧耐震とは、1981年（昭和56年）5月以前の耐震基準で建てられた建物のことです。
簡単に言うと、
- 旧耐震 → 震度5くらいで倒れない設計
- 新耐震 → 震度6〜7でも倒壊しない設計
つまり旧耐震は、今の基準から見ると「ちょっと守備力が弱い家」というイメージです。
デメリット①安全性は正直“未知数”
旧耐震の一番のポイントはここです。
耐震性能が今の基準を満たしていない可能性があるということ。
しかも、
- 耐震診断をしていない
- 診断はしたけど補強していない
こういうケースも多いです。
例えるなら「健康診断してない人」、または「再検査を放置してる人」みたいな状態です。
ちょっと不安ですよね。
デメリット②住宅ローンが通らないこともある
これ、かなり重要です。
旧耐震の住宅は、銀行が住宅ローンを出さないことがあります。
理由はシンプルで、担保としての価値が不安定だからです。
地震で建物がダメージを受けるリスクが高いと、銀行としては貸しにくいんですね。
特に
- 耐震診断していない
- 診断済みでも補強していない
こういう場合は、審査がかなり厳しくなります。
デメリット③税金の優遇が使えない
これも見落としがちですが大事です。
旧耐震のままだと、
- 住宅ローン控除
- 登録免許税の軽減
- 不動産取得税の軽減
などが使えないことがあります。
つまり、あとからじわじわ効いてくる出費増です。
旧耐震の家を買うなら、事前に絶対チェック
もし気になる物件が旧耐震だった場合、ここは必ず確認してください。
- 耐震診断はしているか？
- 今後診断する予定はあるか？
- 売主負担で診断してもらえるか？
- 補強工事が必要なら費用は誰が負担？
これ、かなり重要です。
なぜなら、資金計画が一気に変わるからです。
「安いと思って買ったら、あとで100万円以上の補強工事…」
なんてことも普通にあります。
補強工事により耐震基準を満たしていると証明されれば、晴れて、ローン控除や税金の軽減措置を受けられるのです。
実は補助金が出ることもあります
ここは希望ポイントです。
自治体によっては、
- 耐震診断
- 耐震改修工事
に補助金が出る場合があります。
長野市では、無料診断や補助制度もあるんです。
参考サイト：https://www.city.nagano.nagano.jp/n183500/contents/p003358.html
ただし、予算に限りあり（早い者勝ち）なので、気になる方は、まず担当部署に問い合わせるのがオススメです。
旧耐震かどうか、どうやって調べるの？
これもよく聞かれます。
基本はこの2つ。
- 登記簿で「建築年月」を確認
- 市役所の窓口で確認 or 建築計画概要書を取得
これで、1981年6月1日より前かどうか？をチェックします。
補足：耐震等級って何？
最近よく聞く「耐震等級」も少しだけ。
- 等級1 → 建築基準法レベル ※最低限の耐震性能
- 等級2 → 1.25倍（学校・病院レベル）
- 等級3 → 1.5倍（消防署レベル）
つまり、等級3は「めちゃくちゃ頑丈」です。
住宅ローンや保険でも優遇されることがあるので、覚えておくと役立ちます。
まとめ：安さの裏にある「確認ポイント」
旧耐震の住宅は、
- 価格が安い
- 立地がいい
など魅力もあります。
しかしその一方で、
- 安全性
- ローン
- 税金
- 将来の費用
など、チェックすべきポイントも多いです。
例えるなら「ちょっとクセのある中古車」。
安いけど、ちゃんと見ないと後で痛い目を見る可能性もある。
でも逆に言えば、ちゃんと理解すれば“お宝物件”にもなるかも…なのが旧耐震です。
焦らず、一つずつ確認していきましょう。
