前回、空き家賃貸の自主運営について記事にしました。今回はその逆、自主運営せず不動産業者に“丸投げ”したい場合の話です。
そこでキーワードになるのが「一括借り上げ（サブリース）」という家賃保証制度。CMなどで聞いたことがあるかもしれませんね。
空き家賃貸の一括借り上げはどうなのか、メリット・デメリットなどを整理します。
一括借り上げの仕組みとは？
一括借り上げ（サブリース）とは、転貸・又貸しのことです。
業者は空き家をオーナーから借り受け、月々の契約家賃を支払います。業者はその家賃よりも高い金額で「別の借主」へ転貸。その差額が業者の売上です。
空き家の状態でも、あるいは「別の借主」の家賃滞納があったとしても、業者はオーナーに家賃を払わないといけません（＝家賃保証あり）。
一括借り上げのメリット・デメリットは？
この仕組みのメリットは、業者が賃貸業務のほとんどをやってくれることです。
- 「借主」の募集〜契約〜管理〜退去まで行ってくれる
- 契約で定めた家賃が安定して入ってくる
一方、以下のようなデメリットもあります。
- 家賃保証の免責期間がある（例：次の「借主」が見つかるまで2カ月間は、業者の家賃支払いは無しなど）
- 2〜3年ごとに家賃保証額の見直しがある。受け取れる家賃が減額になることもある
- 「借主」から受領する家賃の10〜20%が業者の取り分になるため、オーナーの手残りは少なくなる
- 補修やリフォーム費用はオーナー負担になるので、積み立てておく必要がある
こんな人に向いている
上記のことから、空き家の一括借り上げ（サブリース）に向いているオーナーは、こんな方です。
空き家にしておくのは勿体ないから、手残りは少なくてもいいので、手間・リスクを回避しながら賃貸業をしたい人
一括借り上げは本来アパートなど戸数の多い物件に向いており、業者によっては空き家（一戸建て）の依頼は受け付けないこともあります。
依頼する場合は、事前の収支シミュレーションも大事ですね。
空き家賃貸にお勧めなのは「準管理」
長野市の場合で言えば、空き家賃貸の一括借り上げ（サブリース）は、そこまで高い家賃は見込めないため、お勧めしません。
お勧めは「準管理」という形態。
これは、オーナーとして貸主業務もある程度やりつつ、募集・管理業務の一部は業者に委託するというもの。「全部自主運営」と「一括借り上げ」の中間というイメージです。
準管理の詳しい内容については、ご興味あれば直接説明しますので、お問い合わせください。
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