一戸建ての空き家を賃貸に出すにあたり、借主探しから契約・管理までを自分でやってみたい！と興味を持っている方もいらっしゃるでしょう。
今やネットで集客できますし、あえて仲介業者や管理業者を通さなくてもいいんじゃない？という考えかと思います。確かに借主と直接契約すれば、業者に支払う報酬もカットでき、手残りが増えるメリットもあります。
しかし「貸主」としての仕事をすべて自主運営で行うことは大変です。
初めて空き家賃貸に参入しようとお考えなら、業務の内容をよく理解しておく必要があります。
賃貸の業務の範囲とは？
人に居住場所を提供するわけですから、仕事の種類は多岐に渡ります。ざっと挙げますと…
- 空き家の片付け、補修、リフォーム、敷地の手入れ
- 建物の火災保険や施設賠償保険へ加入
- 家賃決定（相場の調査）→入居者募集（広告）
- お問い合わせ対応→希望者を現地ご案内
- 申込み対応→入居前審査→賃貸借契約書を締結
- 入居中に発生した不具合・トラブルの対応
- 契約終了時の退去立会、原状回復の協議、敷金精算
- 退去後の補修
一戸建ての賃貸物件は人気なので、一度契約すると長年住んでもらえる傾向です。「それなら入居後は手間が少なそう」と思いきや、設備の故障などのクレームは突発的に起こります。
小回りが利く設備業者or補修業者を見つけることも大切なポイントになります。
特に大変な業務は…
賃貸業の中で最も大変なのは、入居した借主が契約違反をした場合の対応です。これが結構、神経を使います。
例えば、家賃滞納の督促・回収。「入金が1カ月遅れならまぁいいか」と大目に見ていたら、2カ月、3カ月と滞り…滞納が常態化するケースです。連帯保証人に支払いをお願いしても腰が重かったり。
仲介業者がいれば家賃保証会社を付けていますが、それが無いなら自分で回収するしかありません。手紙・電話・訪問を繰り返すことになるでしょう。
最悪、家賃未払いのまま＆家も破損・汚損されたまま“夜逃げ”されちゃうことも…。何のために貸したのか？状態になった人もいます。
滞納以外にも、許可なく犬や猫を何匹も飼っていたり、勝手に建物を改造・増築していたりといったケースもあります。原状回復でも揉める要因。
契約違反を理由に追い出そうと思っても、借主保護を原則とする借地借家法があるため、居座られるとそう簡単に行きません。弁護士などの専門家に依頼すれば、それだけ費用がかかります。
上記のようなリスクも想定した上で、自主運営の道を進むか慎重に考えましょう。
まとめ
私的には、すべて自己運営するのはお勧めしません。できる部分は自主管理、大変なところは業者に委託する方向がよろしいかと思います。報酬を支払うことでリスク軽減できるなら、その方がいいじゃないですか。
借主入居後の「管理料報酬」の相場は、家賃1カ月分（一括支払い）だったり毎月家賃の5％前後だったり、不動産業者によって、契約によって異なります。
業者の中にも「客付け」に強いところと「管理」に強ところとあるので選定も重要。これはまた別の話になりますが。
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