不動産売買の現場でよく出てくる言葉――
「公簿売買（こうぼばいばい）」と「実測売買（じっそくばいばい）」。
正直、一般の方からすると「どっちでもよくない？」と思いませんか？笑
でもこれ、あとから「え、話が違う！」となりかねない、意外と大事なポイントなんです。
今回は、スイカを例にしてわかりやすく解説しますね。
そもそも「公簿」って何？
まず「公簿」とは何か。
簡単に言うと、法務局という公的な機関に登録されている土地の面積の記録のことです。
土地や建物には名札をぶら下げられませんから（笑）、代わりに法務局で「この土地は〇〇㎡ですよ」と記録しています。
この“帳簿の数字”を使って売買するのが公簿売買です。
スイカで例えるとこうなる
あなたが八百屋さんでスイカを買うとします。
箱に「5kg」と書いてある。
でも実際に量ってみたら「4.8kg」だった。
さて、どうします？
「まあ、だいたい5kgだし、いいか」
というのが公簿売買に近い考え方です。
つまり、
- 法務局の面積を信じて売買する
- 実際に測り直さない
- 後で多少の差があっても基本はそのまま
これが公簿売買です。
じゃあ「実測売買」は？
一方、実測売買はどうか。
これは文字どおり、実際に土地をきちんと測り直してから売買する方法です。
土地家屋調査士さんが現地を測量し、境界を確認し、正確な面積を出します。
そのときに作る大事な書類が、地積測量図（ちせきそくりょうず）。
これは「この土地はこういう形で、何㎡ありますよ」という正式な図面です。
スイカで例えるなら「ちゃんと秤（はかり）で量ってから値段を決める」ということですね。
公簿売買のメリット・デメリット
メリット
- 手続きが簡単
- 測量費用がかからない
- 売買までが早い
古い住宅地や地方では、今でも公簿売買が多いです。
デメリット
- 実際の面積と違う可能性がある
- 境界が曖昧なまま（または精度の低い測量技術時代の、古い境界のまま）
- 隣地トラブルの火種になることも
でき得る対応策は…
- 売買契約書に「公簿売買である」ことが明記されているか確認
- 境界確認書があるか事前チェック
- 古くからの土地は売買するか慎重に検討
「知らなかった」がために、希望通りの家が新築できなかったという例が一番怖いです。
実測売買のメリット・デメリット
メリット
- 正確な面積で安心
- 境界がはっきりする
- 将来トラブルになりにくい
特に都市部や資産価値の高い土地では、実測売買が主流です。
デメリット
- 測量費用がかかる（約40万円〜）
- 時間がかかる
ただし、高額物件では“保険代”と考える方も多いです。
結局どっちがいいの？
これは土地の状況次第です。
境界がはっきりしている → 公簿でも問題ないことも。
古くからの住宅地、形が複雑、境界が不明確、高額な土地 → 実測が安心。
大事なのは「どちらで売るのかを、理解したうえで取引すること」です。
まとめ：土地は、だいたいで売る？orきっちり測る？
公簿売買は「帳簿ベース」。
実測売買は「現地ベース」。
スイカで言えば、
- 公簿売買＝箱の表示を信じる
- 実測売買＝ちゃんと量る
という違い。
不動産はスイカと違って返品できません（笑）。
だからこそ、面積の扱いは意外と大事なんです。
売る方も、買う方も「どちらの方式か」をきちんと理解して進めましょう。
そして迷ったら、“だいたい”で決めずに、専門家に相談するのが一番です。
土地は広い方がいいですが、トラブルは小さい方がいいですからね！
